Einkommensteuer: Werbungskostenabzug bei Leerstand von Immobilien?

von
Ulrike Anders

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Steuerrecht 

Immobilieneigentümer wissen zu gut, dass bei Auszug eines Mieters nicht sogleich der richtige Nachmieter gefunden ist - dies trotz gestiegener Nachfrage nach mietbarem Wohnraum.

Dass im Vermietungszeitraum anfallende Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen, bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) Berücksichtigung finden, ist unstreitig.

Werden allerdings Aufwendungen für die Immobilie während der Leerstandszeit getätigt, ergeben sich immer wieder Diskussionen mit der Finanzverwaltung über deren Abzugsfähigkeit im Rahmen der Einkünfteermittlung.

Der IX. Senat des BFH hat nunmehr mit Entscheidungen vom 11.12.2012, veröffentlicht am 06.02.2013, in vier gleichgelagerten Fällen die Grundsätze präzisiert, nach denen Aufwendungen für längere Zeit nicht vermieteten Wohnraum abziehbar sind (Az. IX R 14/12; IX R 39-41/11).

In den Streitfällen ging es jeweils um Wohnungen, die vor der Leerstandszeit langfristig (bis zu 16 Jahren) vermietet waren, dann jedoch über fünf Jahre und länger unvermietet blieben. Teilweise wurden die Wohnungen unverändert stets nur möbliert über einen langfristig abzuschließenden Mietvertrag angeboten. Die Wohnungen wurden entweder durch Chiffre-Anzeigen (viermal pro Jahr) in überregionalen Zeitungen oder durch mündliche Werbemaßnahmen im Bekanntenkreis und bei Firmen beworben. Die Miethöhe wurde über die Jahre hinweg an den jeweils aktuellen Mietspiegel angepasst.

Die Immobilieneigentümer machten während der Leerstandszeiten u. a. Abschreibungen für eine Einbauküche, Steuerberatungskosten, Kosten für die Zeitungsinserate sowie anteilige Aufwendungen an den Gesamtaufwendungen für das Gebäude, in dem sich die zu vermietende Wohnung befand, als Werbungskosten geltend.

Diese Aufwendungen erkannten die Finanzämter jeweils nicht an.

Mit seiner Leitsatzentscheidung hat der BFH nunmehr in allen vier Fällen die ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen der Steuerpflichtigen verneint und damit - der Finanzverwaltung folgend - die Berücksichtigung von vorab entstandenen Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgelehnt.

Der BFH führt zur Begründung aus, Aufwendungen während der Leerstandszeit seien nur dann abzugsfähig, wenn der Immobilieneigentümer/Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Vermietung nicht aufgegeben habe. Der Entschluss zur Vermietung müsse anhand objektiver Umstände belegt werden; das gelte für jede einzelne Immobilie. Bei langandauerndem Leerstand könne eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht auch ohne dessen Zutun oder Verschulden im Einzelfall wegfallen, nämlich dann, wenn absehbar sei, dass wegen fehlender Marktgängigkeit oder anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit eine Vermietung nicht möglich ist.

Des Weiteren trage der Steuerpflichtige die Nachweispflicht für seine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen. Dazu gehöre das regelmäßige Schalten von Anzeigen. Die mündliche Bewerbung im Bekanntenkreis und bei Firmen ohne weitere Nachweise reiche nicht aus. Sofern Anzeigen nicht zielführend seien, seien weitere geeignete Wege zur Vermarktung einzuleiten. Auch müssten Zugeständnisse bei der Ausgestaltung des Mietverhältnisses (Vertragslaufzeit, Höhe des Mietzinses, persönliche Anforderungen an den Mieter) gemacht werden.

Wir raten daher jedem Vermieter bei Leerstandszeiten des zur Vermietung bestimmten Wohnraumes ernsthafte Vermietungsbemühungen durch geeignete Dokumentation zeitnah festzuhalten. Gerne berät sie in diesem Zusammenhang Frau Rechtsanwältin/Fachanwältin für Steuerrecht Ulrike Anders.

Sollte das Finanzamt bereits veranlagt und Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung nicht anerkannt haben, empfehlen wir, den Bescheid prüfen zu lassen. Auch hierzu steht Frau Rechtsanwältin/Fachanwältin für Steuerrecht Ulrike Anders zur Verfügung.

Falls erforderlich, vertreten wir ihre Interessen gegenüber der Finanzverwaltung durch Einlegung geeigneter Rechtsmittel.

Noch ein Tipp: Wenn sie ihren Einkommensteuerbescheid für unrichtig halten, wenden sie sich bitte umgehend nach Erhalt an uns, denn nur durch Einspruch innerhalb eines Monats nach Erhalt des Einkommensteuerbescheides können ihre Rechte gewahrt werden.