Annika Danner
Rechtsanwältin
Vermieter wünschen sich
pünktlich zahlende Mieter. Nicht selten kommt es aber vor, dass ein Mieter
seiner Mietzahlungspflicht nicht mehr oder nur zum Teil nachkommt. Häuft sich
der Mietrückstand an, hat der Vermieter Interesse an einer schnellen Beendigung
des Mietverhältnisses. Der Weg bis zur Zwangsräumung des Mietobjekts gestaltet
sich oft langwierig. Umso mehr ist schnelles Handeln des Vermieters erforderlich.
Befindet sich der Mieter in
einem Zahlungsverzug für zwei
aufeinanderfolgende Monatsmieten oder in Höhe eines Betrages, der die Summe von zwei Monatsmieten erreicht,
so kann der Vermieter die
außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen. Einer vorherigen Mahnung
bedarf es nicht. Dem Mieter sollte aber eine angemessene Frist zur Räumung
gesetzt werden. Zugleich sollte der Vermieter aus demselben Kündigungsgrund die
ordentliche Kündigung mit Einhaltung
der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen. Grund hierfür ist, dass das
Mietrecht eine Schonfristregelung zum Schutz der Mieter vorsieht. Durch
vollständige Bezahlung der Mietrückstände kann der Mieter die außerordentliche
Kündigung heilen und unwirksam machen. Die ordentliche Kündigung bleibt aber
trotz Beseitigung des Mietrückstandes wirksam bestehen.
Zieht der Mieter zum genannten
Räumungstermin nicht aus, darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Schlösser
austauschen oder die Wohnung ausräumen. Selbstjustiz ist verboten. Handelt der
Vermieter auf eigene Faust, macht er sich gegebenenfalls strafbar. Die
Zwangsräumung ist erst mit einem sog. Räumungstitel
zulässig. Um den
Titel zu erhalten, ist eine Klage auf
Räumung beim Amtsgericht zu erheben. Das Gerichtsverfahren zieht sich in
der Regel bis zu 6 Monate. War die Klage erfolgreich, ergeht ein
Räumungsurteil. Der Urteilsspruch entspricht dem Räumungstitel.
Mit dem Räumungstitel kann die Zwangsräumung durch den
Gerichtsvollzieher eingeleitet werden. Ab Beauftragung des Gerichtsvollziehers
können erneut einige Wochen vergehen, bis dieser den Mieter aus dem Besitz
setzt, die Schlösser ausgewechselt sind und die Wohnung ausgeräumt ist. Erst
nach Beendigung der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher kann der
Vermieter wieder frei über das Mietobjekt verfügen.
Für eine Beratung zu den
Rechten des Vermieters und Mieters im Falle einer Kündigung sowie zu anderen
mietrechtlichen Fragen steht Ihnen Frau
Rechtsanwältin Annika Danner als
Spezialistin im Mietrecht in der Kanzlei Dr. Starflinger & Coll. gerne
zur Verfügung.
